中國物業新聞網訊：

作為中國進一步對外開放的重要標志，中國國際進口博覽會（進博會）的舉辦不僅將擴大中國的進口規模，同時將使制造業和服務業的準入門檻變得更加寬松，加速中國的產業升級。

在進博會的推動下，進口商品將與消費升級需求形成合力，為上海及長三角地區的高品質物流物業帶來進一步發展機遇。

隨著開放的繼續擴大，伴隨降低市場準入門檻等政策的落實，外資企業未來可能會考慮擴大業務、在中國設立或增設辦事處，這勢必將帶來對高品質辦公物業的大量需求。

而未來外資企業的拓展以及其與本土企業的競爭更將促進上海的產業研發與后臺需求，進而惠及上海各大商務園區的發展，并加速上海整體的產業升級與經濟轉型。

隨著消費的增長，跨境電商將迎來快速發展，或將催生更多對于上海及長三角區域物流倉儲物業的需求。對于“網購保稅“運營模式的跨境電商來說，其對于上海自貿區保稅（外高橋、上海浦東國際機場）物流倉儲物業的需求將呈現上升態勢。 

另外，鑒于上海對于放寬外資行業準入限制、降低汽車進口關稅以及土地出讓優惠等利好政策，將吸引知名外資汽車制造商、醫療器械制造商來滬投資項目，受此影響，外資汽車及醫療健康制造商、經銷商對于上海及長三角重要物流節點城市的倉儲物業需求也將呈上升趨勢。

進博會所帶來的對于高端智能裝備、汽車整車及零部件、醫療器械及高端零售商品進口需求的增加，或將帶動租賃需求的旺盛。鑒于上海新增供應的稀缺性，強勁的租賃需求或將從上海外溢至長三角周邊重要物流節點城市，如無錫、南通、嘉興和常熟。在需求增加的有力帶動下，長三角地區物流地產市場空置率將繼續走低，租金增長將繼續保持堅挺。 

作為重要試點的上海在全國擴大開放的進程中不僅將吸引大量外資企業落戶以及擴大業務，同時能夠推動內資企業創新與改革，并培育新興產業與業態，使產業更具競爭力。在上海諸多現有的商務區中（包括核心區與次中心區），將有部分相關服務產業集聚（如貿易、金融、專業服務與航運物流）的板塊最有望受到對外開放的政策惠及。

目光聚集——虹橋商務區 

長三角產業一體化進程與擴大進口政策將形成合力，加快制造業、貿易與電商企業在虹橋商務區的集聚，并帶動上海及長三角發展帶的現代物流物業的需求，尤其是距離虹橋商務區300公里范圍內的交通節點城市。這奠定了虹橋CBD作為區域發展核心輻射帶動周邊城市的戰略地位。

開放型經濟加速發展將助推智能汽車設備、醫療設備和醫療健康等產業的需求

隨著開放層次的不斷提高，外商投資的重點已從加工制造逐步拓展到計算機、集成電路、智能制造等高新技術領域。 

2017年7月，上海市出臺《上海市制造業利用外資三年行動計劃》，旨在提升制造業實際利用外資規模。以此為背景，新一輪引入的外資將大量利用在汽車、智能裝備、消費電子、醫療器械等新興制造業領域。同時，持續優化的營商環境將為全球投資者營造一個穩定公平透明、法治化、可預期的營商環境，吸引更多的外商來上海投資發展，帶動相關產業領域的發展，從而提升對商務園區的需求。

高力展望

受相關利好政策（如降低關稅和市場準入門檻）的驅動及進博會舉辦所帶來的連鎖效應，我們建議業主和租戶重點關注以下三個商業地產物業市場。

物流倉儲

鑒于上海物流倉儲物業新增供應的稀缺性，我們建議汽車制造商和進口汽車經銷商在關注臨港和外高橋倉儲物業的同時，可以放眼長三角區域的重要物流節點城市，如無錫、南通、常熟等，多點布局，提升物流效率，降低成本。 

同時我們也建議奢侈品和進口藥物零售商重點關注浦東空港區域，該區域主要定位于進口奢侈品的配送中心。

在對外開放及進博會連鎖效應的驅動下，產業結構不斷升級調整，我們建議業主應不斷提升租戶組合品質，從而能更好地滿足地方政府對于租戶落稅的要求，提升物流倉儲物業的租金和資產表現。

寫字樓

隨著進口產品的快速增長，制造業與快消品企業以及進口商將不斷尋求拓展中國市場，從而形成新的辦公需求。虹橋商務區由于其卓越的可及行與交通設施，將受益最多。

此外，外資服務業企業亦將因市場準入的放寬而增長，其中以金融、專業服務業與航運業受政策惠及較多。寫字樓業主應關注外資企業的新增需求并做合理租賃規劃。

商務園區

我們建議高新技術和高端制造業企業重點關注進博會上展示的前沿技術及進博會相關研討會和活動。對于想通過進博會的契機，尋求國外技術溢利的國內生物制藥和智能設備制造企業而言，將從中受益。

為了升級樓宇品質和服務，滿足租戶不斷變化的租賃需求，業主應加強對最新前沿科技和開放政策的關注度。租金及資產表現將隨著租賃需求的增加而不斷提升。