中國物業新聞網訊：

曾被房地產視為附屬板塊的物業正在迎來新的發展機遇。

上半年，物業公司上市成為行業熱門現象，雅生活服務、碧桂園服務從母公司分拆上市，陸續登陸H股，南都物業成功登陸A股。截止目前，港股上市物業公司已達8家，A股上市物業公司1家，新三板掛牌公司62家，諸如金科、新城悅、佳兆業物業等均已進入上市籌備期。

2018年各家企業發布的半年報顯示，獨立上市的物業公司在營業收入方面整體表現良好，不僅如此，基于對物業管理模式與前景的看好，此類公司估值和市盈率普遍較高。未來，隨著越來越多物業公司分拆上市，物管行業進入上市加速期，盈利預期較高。

營收增幅來自物管面積增加

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根據港股及A股業績公告，獨立上市的9家物業公司在上半年的業績比較亮眼，財務指標多呈上漲趨勢。在營收方面，綠城服務以29.3億元收入居首，最大收入來源是物業服務，總占比達68.8%，另外，園區服務對業績貢獻較大，收入達5億元。其次是碧桂園服務和彩生活，營收分別為20億和17.6億元。

在營收增速方面，彩生活以135.3%的漲幅居首，增長主要來自于收購萬象美帶來在管面積收益及預售服務費的增加，物業管理服務收入14.7億，占總收入83.5%。其次為雅生活服務，漲幅達103.1%，增長主要來自非業主增值服務，具體包括協銷服務、物業代理服務等，收入占比提升至40.9%。增速第三的是碧桂園服務，增速為42.5%主要來自于收費管理面積的增加。整體而言，推動物業公司增速的主因是物業管理面積的增加。

2018年上半年上市物業公司營業收入及增長

通過數據可以發現，上市龍頭物業公司不僅營收排名靠前，其增速同樣大幅領先其他房企，背靠大型房企的物業公司在增長方面優勢明顯，而第三方物業公司增長面臨壓力。

以中奧到家為例，截至2018年6月30日，其營收4.98億，較去年同期增長4.7%，與行業最高漲幅相差130%，差距懸殊。

中奧物業副總裁梁兵日前表示公司市場壓力非常大，在他看來，中奧到家作為第三方物企，最重要的客戶來自于中小開發商，現在中小開發商基本上是哀鴻遍野，要不只能跟大開發商合作，要不就退出市場，中奧的客戶群在慢慢萎縮。

在毛利方面，碧桂園服務以7.9億位列第一，相對于營收，碧桂園服務毛利排名上升說明成本控制不錯。彩生活、綠城服務、中海物業、雅生活等毛利比較接近，分別為6.2億、5.5億、5.28億、5.1億。

在增速方面，雅生活以131%的增速遙遙領先，彩生活、碧桂園服務、綠城服務增幅依次為83%、61.5%、34%，增幅較大。從表格可以發現，毛利越高的企業，增速也往往較高，而毛利增速較低的中奧到家和浦江中國，面臨較大壓力。

2018年上半年上市物業公司毛利排名及增長

探索多元發展路徑

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相對于開發業務，物業服務行業雖然整體盈利較低，但具有輕資產和抗周期屬性，現金流相對穩定，因此財務結構穩健，備受資本市場青睞，隨著碧桂園服務及雅生活的成功上市，專家預計未來會有更多物業公司拆分上市。

初步統計，金科物業、新城悅、佳兆業物業、旭輝旗下永升物業、天驕愛生活等物企等都在籌備上市。此前，北京鴻坤瑞邦物業管理股份有限公司的掛牌申請獲得批準，鴻坤物業于8月1日正式掛牌。8月31日，中國奧園地產集團股份有限公司發布公告稱，建議分拆奧園健康生活集團有限公司于港交所主板獨立上市。僅僅四天之后，其上市申請書已出現在港交所官網。

對于為何選擇新三板上市，鴻坤地產集團總裁袁春回應到，鴻坤自身現金流充沛，物業上市不以融資為目的，鴻坤物業掛牌更多是為了更規范化的管理，如果未來機會成熟，也不排除會考慮在A股或者港股上市。

此前，有外界質疑物業公司分拆上市是因為房企缺錢，對于這種說法，碧桂園物業執行董事、總經理李長江認為是錯誤的，物企融資規模較小，并不能解決房企資金問題。不過，在北京睿信致成管理咨詢公司的董事總經理郝炬看來，物業服務行業還是典型的“大行業、小企業”格局，未來物業服務企業整合空間較大，在這一過程中，物業服務企業如能借助上市獲得融資，擴大規模，可以加速奠定行業領先地位。

物業企業上市有利有弊，成功上市并不是終極目標，而僅僅是另一個開始，資本驅逐壓力下，企業必須跑的更快。

綠城物業上市兩年來，董事長吳志華直言一直在矛盾中度過，在他看來，行業在商業資本的創新之下生機勃勃，眾人拾柴火焰高，一派繁榮景象，但是資本市場的加持并沒有帶來商業模式的創新以及服務質量的明顯改善。上市的好處是促使公司戰略更加清晰，將堅定幸福生活服務商的定位，但壞處是財務指標壓力大。

李長江提醒上市物企做明智選擇，要想清楚融資的用途以及尋求哪些方面的幫助。

對于已經上市的物企來說，最大挑戰是如何保持快速增長，多數企業的路徑是擴規模和增加附加服務營收。顯然，物業管理規模擴張對于龍頭房企旗下的物業公司來說優勢明顯，交付面積增長就可以保證物業公司增長，而其他企業要么收并購，要么尋找新的盈利模式。

以碧桂園服務、彩生活、浦江中國、中海物業、中奧到家為代表的物企，70%以上的營收來自于物業管理服務，盈利增速重在擴張物業管理規模。

2018年上半年物業管理服務收入在總收入中的占比

碧桂園服務今年6月剛上市，由于母公司發展減速問題，很多人擔心物業收入會隨之放慢。李長江表示，碧桂園的調整至少要在1年半甚至2年左右，才可能對物業管理面積增長產生影響。當下，碧桂園服務的增長路徑是參與‘三供一業’的供熱和物業管理業務，未來也會考慮收并購。

作為第三方物業公司，中奧到家的策略是產業鏈條延伸，通過收購產業鏈上的公司為公司賦能，梁兵認為每一個產業鏈當中的環節都可能帶來新的生意機會，比如通過收購廣西最大的代理公司，尋求當地資源，以便進入搶占市場。

以綠城服務、祈福生活、南都物業等為代表的物企，在營收結構上比較多元，增速的空間更大。以綠城服務為例，增速最快的業務是園區服務，基于業主全生活服務場景和全生命周期提供系統性服務和產品，這是綠城未來發展的重要方向。

作者：劉寶丹

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